Требования к Золотой Визе Греции: полное руководство за 2026 год | Astons

Содержание

Программа «золотой визы» Греции в 2026 году остается одним из самых популярных способов получить европейский ВНЖ через инвестиции в недвижимость.

В этом материале мы подробно разберем актуальные требования к инвесторам, минимальные суммы вложений, дополнительные расходы и ключевые условия программы, чтобы вы могли принять взвешенное инвестиционное решение.

Программа «золотой визы» Греции: обзор

«Золотая виза». Покупка недвижимости в Греции остается одним из самых доступных способов получить резидентство ЕС на 5 лет с правом продления.

Инвестиции. Минимальный порог зависит от региона: от €800 000 в наиболее востребованных локациях, от €400 000 — в остальных регионах и от €250 000 — при покупке реконструированных объектов.

Требования к участникам. Инвестор должен быть старше 18 лет, не иметь судимостей и подтвердить законное происхождение средств. В заявку можно включить супругу(а), детей до 24 лет и родителей с обеих сторон — без увеличения суммы инвестиций.

Расходы. Помимо стоимости недвижимости, необходимо заложить около 7–10% на уплату налогов, нотариальных и регистрационных сборов, страховку и иммиграционные пошлины.

Перспективы. Программа не требует постоянного проживания в стране, дает безвизовый доступ к Шенгенской зоне и открывает путь к гражданству Греции через 7 лет — при соблюдении определенных условий.

Что такое «золотая виза» Греции?

Греческая «золотая виза» — это программа получения вида на жительство за инвестиции, которая предоставляет иностранным гражданам право на резидентство в Евросоюзе. Инвесторы могут выбрать из нескольких вариантов вложений, самым популярным из которых является покупка недвижимости. ВНЖ выдается на 5 лет с возможностью неограниченного продления при сохранении инвестиций, что делает программу удобным инструментом долгосрочного планирования и «планом Б» для всей семьи.

Статус резидента открывает безвизовый доступ в страны Шенгенской зоны, дает право пользоваться европейской системой образования и здравоохранения, открывать счета в банках ЕС и вести бизнес в европейской юрисдикции. Дополнительно при смене налогового резидентства можно воспользоваться специальным режимом Non-Dom. Он предусматривает фиксированный ежегодный налог на мировой доход в размере €100 000 независимо от его объема.

Инвестор не обязан постоянно проживать в Греции для сохранения статуса — это одно из ключевых преимуществ программы. Однако при фактическом проживании в стране инвестор может претендовать на гражданство Греции через 7 лет, при условии знания языка и интеграции в общество.

Основные параметры программы

Срок действия ВНЖ: 5 лет с правом многократного продления. ВНЖ сохраняется, пока недвижимость находится в собственности.
Кто может участвовать: инвесторы старше 18 лет, не являющиеся гражданами ЕС, без судимости и с действующей медицинской страховкой.
Включение семьи: вместе с инвестором ВНЖ могут получить супруг(а), дети до 24 лет и родители обеих сторон.
Финансовые условия: недвижимость должна быть полностью оплачена за счет собственных средств, использование ипотеки не допускается.
Доход от аренды: Инвестор может получать доход от долгосрочной аренды своей недвижимости. Краткосрочная аренда (например, через Airbnb) запрещена.

Какие преимущества греческого ВНЖ?

Безвизовые поездки по Шенгенской зоне. Свободное передвижение по 29 странам Европы без оформления виз.
Доступ к европейской банковской системе. Возможность открывать счета в греческих и международных банках.
Защита и диверсификация активов. Перевод части капитала в европейскую юрисдикцию способствует снижению финансовых рисков.
Выход бизнеса на рынок ЕС. Резидентский статус облегчает ведение предпринимательской деятельности и работу с европейскими партнерами.
Налоговая оптимизация. Возможность оплачивать фиксированный ежегодный налог на мировой доход €100 000 независимо от суммы заработка – подходит для инвесторов с высокими доходами.
Европейское образование. Право обучаться в греческих и международных вузах, расположенных в стране.
Доступ к системе здравоохранения. Получение медицинских услуг европейского уровня, включая государственные учреждения.
Перспектива ПМЖ и гражданства. При выполнении требований инвестор может претендовать на долгосрочный статус и паспорт Греции.
Пассивный доход от недвижимости. Возможность сдавать объект в долгосрочную аренду с потенциальной доходностью около 5–7% годовых.
Собственная резиденция в Средиземноморье. Сочетание инвестиционной выгоды и высокого качества жизни в благоприятном климате.

Какие требования к инвестициям?

С 2024 года в Греции действуют обновленные правила участия в программе «золотой визы». Минимальная сумма инвестиций теперь зависит от региона: в наиболее востребованных и туристических локациях порог выше, тогда как в менее популярных районах условия остаются более доступными. Кроме того, инвесторы могут рассмотреть альтернативный формат — покупку недвижимости в реконструированных зданиях по сниженной стоимости.

Сумма инвестиций	Регионы	Условия
€800 000	Афины, вся Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини и города с населением более 3 100 человек	Покупка новой недвижимости площадью от 120 м²
€400 000	Остальные регионы Греции	Покупка новой недвижимости площадью от 120 м²
от €250 000	Альтернативный формат инвестиций	Приобретение объектов в реконструированных зданиях, переведенных в жилой фонд

Что такое реконструированная недвижимость?

Реконструированная недвижимость в Греции — это здания, изначально предназначенные для коммерческого использования (офисы, склады, магазины, апарт-отели), которые застройщик выкупает и полностью преобразует в современные жилые комплексы. В эту категорию также входит реконструкция объектов исторического и архитектурного наследия с обязательным сохранением фасадов и элементов, охраняемых законодательством. В процессе реконструкции применяются современные строительные технологии и материалы: утепление по европейским стандартам, энергоэффективные инженерные системы и экологичные отделочные решения. Такие объекты могут находиться в любом регионе Греции.

Почему инвесторы все чаще выбирают реконструкцию:

Доступный порог входа. Минимальные инвестиции начинаются от €250 000 — значительно ниже стандартных €400 000–€800 000.
Престижные локации. Такие проекты чаще всего расположены в центральных и исторических районах, например в Афинах и Аттике, где строительство новых объектов ограничено.
Инвестиционный потенциал. Рынок недвижимости Греции устойчиво растет, в среднем около 10–13% в год, что увеличивает стоимость самого актива.
Минимум операционной нагрузки. Девелопер берет на себя проектирование, реконструкцию, согласования и ввод объекта в эксплуатацию.
Экологический фактор. Реновация зданий способствует сохранению архитектурного наследия и снижает нагрузку на окружающую среду по сравнению со строительством «с нуля».

На что обратить внимание при покупке недвижимости?

Проверка в кадастре (Ktimatologio). Необходимо убедиться, что право собственности официально зарегистрировано, а на объект не наложены аресты, обременения или налоговые задолженности.
Статус владения зданием. Важно уточнить, принадлежит ли объект застройщику и на каких условиях он был приобретен. Девелоперы, выкупающие недвижимость за собственные средства, как правило, обеспечивают более высокий уровень финансовой устойчивости проекта.
Разрешительная документация. Следует проверить наличие официальных разрешений на реконструкцию и смену функционального назначения — например, перевод здания из коммерческого фонда в жилой. Только такие объекты могут участвовать в программе.
Технические документы и сертификаты. У застройщика должны быть все необходимые строительные и эксплуатационные документы, включая сертификаты энергоэффективности и безопасности, подтверждающие соответствие европейским стандартам.

Компания Astons сопровождает инвестора на всех этапах процесса, включая проверку объекта и обеспечение юридической чистоты сделки.

Что еще необходимо учесть инвестору?

Вместе со стоимостью недвижимости необходимо учитывать дополнительные расходы. Покупатель новой недвижимости в Греции не платит НДС по стандартной ставке 24% (он заморожен до конца 2026 года), однако оплачивает:

Налог на передачу имущества – 3,09% от стоимости объекта;
Сбор за регистрацию в кадастровом земельном управлении – от 0,6% от стоимости недвижимости;
Нотариальный сбор за передачу имущества – от 1,5% от стоимости недвижимости;
Иммиграционные сборы – от €2000 на основного заявителя и €150 на члена семьи от 18 лет;
Сбор за печать карточки резидента – €16 на каждого заявителя;
Подготовка нотариальной доверенности – от €150;
Услуги переводчика – от €150;
Медицинская страховка – от €150 на человека.

Какие требования к заявителю и членам семьи?

Заявитель должен соответствовать следующим критериям:

возраст от 18 лет;
отсутствие судимости и других ограничений для въезда и пребывания в Греции и ЕС;
наличие действующего полиса медицинского страхования;
подтверждение законного происхождения средств для инвестиций.

Кто может быть включен в заявку:

супругу или супруга;
детей до 24 лет;
родителей инвестора и его супруги(а).

Одним из важных преимуществ греческой программы является возможность оформить статус резидента сразу для всей семьи без увеличения минимального порога инвестиций.

Для граждан России и Беларуси

Для граждан РФ и Беларуси прямая подача заявок на греческую «золотую визу» временно приостановлена, но возможны альтернативные варианты — через получение паспорта нейтральной страны.

Компания Astons предлагает комбинированные программы:

паспорт Вануату и ВНЖ Греции от €400 000;
паспорт Сан-Томе и Принсипи и ВНЖ Греции от €370 000.

Срок оформления занимает в среднем 6–9 месяцев, при этом паспорт нейтральной страны можно получить уже через 2 (Сан-Томе) или 3 месяца (Вануату). Ключевое преимущество — участие сразу в двух программах, что позволяет оптимизировать юридические расходы, расширить возможности глобальной мобильности и затем оформить европейский ВНЖ. На бесплатной консультации с экспертами Astons можно подобрать оптимальную комбинацию программ и рассчитать бюджет именно под вашу ситуацию.

Какие нужны документы?

Загранпаспорт;
Свидетельство о рождении;
Медстраховка;
Свидетельство о браке;
Свидетельство о рождении детей;
Загранпаспорта членов семьи;
Заявление на выдачу ВНЖ;
Договор купли-продажи недвижимости;
Квитанции об оплате сборов и пошлин;
Фотографии.

Узнать больше

Запросить бесплатную консультацию

Запишитесь на бесплатную консультацию, и наши специалисты помогут выбрать лучшую страну для вашей семьи.

Отправить запрос

Часто задаваемые вопросы

Какой минимальный порог инвестиций действует в 2026 году?

В греческой программе ВНЖ за инвестиции предусмотрена специальная опция с минимальным порогом €250 000. Она применяется к определенным категориям объектов: проектам реконструкции (переводу коммерческой недвижимости в жилой фонд) и реставрации исторических зданий.